REIC เผยอสังหาฯ Q1/68: ต้นทุนพุ่ง ดันราคาคอนโดใหม่ 3.4% ส่วนเชื่อมั่นผู้ประกอบการร่วง หนี้ครัวเรือน-แบงก์เข้ม ฉุดกำลังซื้อ

กรุงเทพฯ 20 พฤษภาคม 2568 – ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตาประจำไตรมาส 1 ปี 2568 โดยชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มของต้นทุนการก่อสร้างและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้น สวนทางกับความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่ลดลง

รายงานดังกล่าวระบุว่า ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีค่าอยู่ที่ 140.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนว่าต้นทุนการก่อสร้างยังคงมีทิศทางเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยที่ทำให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น มาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างหลายหมวด โดยได้รับผลกระทบส่วนหนึ่งจากราคาน้ำมันดีเซลที่ยังคงอยู่ในระดับสูงกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการผลิต การขนส่ง และวัตถุดิบ นอกจากนี้ยังมีความต้องการวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นเพื่อใช้ในการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยที่ได้รับความเสียหายจากเหตุการณ์อุทกภัยก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตาม ในหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กกลับมีการปรับลดลงถึง 7.9% ซึ่งเป็นผลมาจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนที่ยังคงยืดเยื้อ ทำให้ราคาเหล็กในตลาดโลกและในไทยปรับลดลงตามไปด้วย

ในส่วนของต้นทุนแรงงานก็มีการปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน โดยหมวดแรงงานเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการประกาศปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศเป็น 372 บาทต่อวัน โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

ราคาคอนโดใหม่ขยับขึ้น 3.4%

ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะค่าที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูง ใกล้ระบบขนส่งมวลชน หรือศูนย์กลางธุรกิจ เป็นปัจจัยสำคัญที่ดันดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2568 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

เมื่อพิจารณาแยกรายพื้นที่ พบว่า

• กรุงเทพฯ: ดัชนีราคาอยู่ที่ 163.3 จุด เพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อนหน้า ทำเลที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ สุขุมวิทตอนต้น โดยเฉพาะห้องชุดระดับราคา 7.51 – 10 ล้านบาท
• 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการและนนทบุรี): ดัชนีราคาอยู่ที่ 147.4 จุด เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.1% จากไตรมาสก่อนหน้า โซนที่มีการปรับราคาขึ้นสูงสุดคือ เมืองสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ ในห้องชุดระดับราคา 1.51 – 2 ล้านบาท

สำหรับรายการส่งเสริมการขายที่ผู้ประกอบการนำเสนอในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่ยังคงเน้นการให้ของสมนาคุณ ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 64.8% เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนจากไตรมาสก่อนหน้า (45.9%) ขณะที่รูปแบบการให้ส่วนลดค่าใช้จ่ายวันโอนฯ และส่วนลดเงินสดมีสัดส่วนลดลง สะท้อนความพยายามกระตุ้นยอดขายในภาวะที่ตลาดยังไม่มีมาตรการกระตุ้นโดยตรงในภาพรวม

ดัชนีเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาฯ ดิ่งต่ำค่ากลาง

แม้ต้นทุนและราคาขายจะเพิ่มขึ้น แต่ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการกลับมีทิศทางที่น่ากังวล ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในภาพรวมอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) ในไตรมาส 1 ปี 2568 มีค่าอยู่ที่ระดับ 52.3 ซึ่งลดลงถึง 12.0 จุด จากไตรมาสก่อนหน้า (64.3 จุด) แม้ตัวเลข 52.3 จะยังสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ซึ่งสะท้อนมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มตลาดในครึ่งปีหลัง แต่การลดลงอย่างมีนัยสำคัญนี้ชี้ให้เห็นถึงความกังวลที่เพิ่มขึ้น

ปัจจัยลบที่ฉุดรั้งความเชื่อมั่นมาจากหลายด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนของประชาชนที่ยังคงสูง และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์ ตลอดจนมาตรการตอบโต้ทางการค้าจากต่างประเทศก็มีส่วนเพิ่มความกังวลให้กับผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกที่ผู้ประกอบการยังคงคาดหวัง คือ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ อาทิ โครงการ “คุณสู้ เราช่วย” ที่มุ่งลดภาระหนี้สินภาคครัวเรือน และการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งคาดว่าจะมีส่วนช่วยเพิ่มกำลังซื้อและส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต่อไป