กรุงเทพฯ – รายงานล่าสุดจาก บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงไตรมาสแรก (มกราคม – มีนาคม) ของปี 2568 ว่าสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ LWS เปิดเผยผลสำรวจ ณ วันที่ 6 พฤษภาคม 2568 ว่า ในไตรมาสแรกปี 2568 มีโครงการที่พักอาศัยใหม่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมทั้งสิ้น 51 โครงการ จำนวน 10,062 หน่วย ซึ่งลดลงถึง 36% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 ขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 51,268 ล้านบาท ลดลง 46% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

เมื่อพิจารณาเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2567 ตัวเลขยิ่งน่ากังวล โดยยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกปีนี้ลดลงถึง 53% ในเชิงจำนวนหน่วย และลดลงถึง 61% ในเชิงมูลค่า สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม อัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการในไตรมาสแรกปีนี้อยู่ที่ 20% ซึ่งดีขึ้นจากค่าเฉลี่ย 12% ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 5.15 ล้านบาทต่อหน่วย

คอนโดฯ ยังเติบโตสวนทาง ขณะที่บ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ซบเซาหนัก

หากแยกตามประเภทโครงการ พบว่าในไตรมาสแรกปี 2568 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ 16 โครงการ รวม 6,173 หน่วย มูลค่า 16,212 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 8% ในด้านจำนวนหน่วย และ 16% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 29% ดีขึ้นจาก 19% ในปีก่อน ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.63 ล้านบาทต่อหน่วย โครงการที่เปิดตัวและมียอดขายดีส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใกล้สถานศึกษา หรือ แคมปัสคอนโด เช่น ใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต ซึ่งเน้นกลุ่มนักลงทุนและนักศึกษา

ตรงกันข้ามกับตลาดบ้านพักอาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีการเปิดตัวใหม่ 14 โครงการ จำนวน 2,632 หน่วย มูลค่า 10,622 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้ลดลงอย่างมากถึง 67% ในจำนวนหน่วย และ 70% ในมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่น่าจับตาคือ อัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการกลุ่มนี้อยู่ที่เพียง 4% เท่านั้น ลดลงจาก 7% ในปีก่อน สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.04 ล้านบาท ลดลงจาก 4.46 ล้านบาทในปีก่อน ทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดคือ บางนา-สุวรรณภูมิ ขณะที่ทำเลที่ขายดีที่สุดคือ ย่านเซ็นทรัลเวสต์เกต โดยรูปแบบที่ได้รับความสนใจคือ บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท

สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีการเปิดตัว 23 โครงการ รวม 1,257 หน่วย มูลค่า 24,434 ล้านบาท ซึ่งลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน 4% ในจำนวนโครงการ, 34% ในจำนวนหน่วย และ 46% ในมูลค่า อัตราการขาย ณ วันเปิดตัวอยู่ที่ 5% ลดลงจาก 9% ในปีก่อน ราคาเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 19.4 ล้านบาท ลดลงจาก 23.8 ล้านบาทในปีก่อน ทำเลบางนา-สุวรรณภูมิ ยังคงมีการเปิดตัวสูงสุด ส่วนทำเลวงแหวน-พัฒนาการ ขายดีที่สุด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-30 ล้านบาท

เศรษฐกิจชะลอตัว-สินเชื่อเข้มงวด คือปัจจัยกดดันหลัก

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวถึงปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกว่า มาจากหลายด้าน ทั้งการเติบโตของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัว โดยคาดการณ์ว่าปีนี้เศรษฐกิจไทยอาจขยายตัวไม่ถึง 2% นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบจากนโยบายภาษีการค้าของสหรัฐฯ ที่เรียกเก็บสินค้านำเข้าจากไทยในอัตราสูงถึง 37% ซึ่งกระทบต่อภาคการส่งออกและการลงทุนภาคเอกชน

ปัจจัยสำคัญอีกประการคือ ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้ตัวเลขหนี้ครัวเรือนจะเริ่มปรับลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 89.6% ของ GDP ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น

หวังมาตรการรัฐกระตุ้นตลาด 9 เดือนหลัง

อย่างไรก็ตาม มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ถูกมองว่าเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในช่วง 9 เดือนสุดท้ายของปี 2568 และเป็นความหวังที่จะช่วยพลิกฟื้นสถานการณ์ซบเซาในปัจจุบันได้บ้าง